Zakup nieruchomości Off-plan w Dubaju może być ekscytującą okazją inwestycyjną, ale wymaga wielu kroków i decyzji, które należy podjąć. Możesz inwestować w nieruchomości Off-plan w Dubaju zdalnie lub pozostając w Dubaju. Po zakupie apartamentów Off-plan należy zadbać o różne rzeczy. Oto przewodnik, który może pomóc Ci w procesach po dokonaniu zakupu:
1. Zrozumienie zakupu poza planem:
Nieruchomości off-plan to domy lub budynki komercyjne zakupione przed ukończeniem bezpośrednio od deweloperów, często po obniżonych cenach z bardziej atrakcyjnymi planami płatności. Rynek nieruchomości w Dubaju jest nadzorowany zarówno przez Dubai Land Department (DLD), jak i Real Estate Regulatory Agency (RERA). Te organy regulacyjne wdrożyły środki mające na celu ochronę kupujących przed opóźnieniami w realizacji projektów lub oszustwami. W 2023 r. sprzedaż off-plan stanowiła 55% transakcji wyłącznie za pośrednictwem DLD.
Zalety nieruchomości budowanych na planie:
- Niższa cena: Deweloperzy często oferują nieruchomości gotowe do zamieszkania po niższych cenach niż te gotowe.
- Elastyczność płatności: Płatności mogą być realizowane zgodnie z etapami budowy.
- Wzrost kapitału: Kiedy budowa zbliża się do końca, wartość nieruchomości często rośnie, co umożliwia wzrost kapitału.
- Ryzyko do rozważenia: Mimo że istnieją przepisy nakazujące projektom dotrzymywanie terminów, opóźnienia w projektach zdarzają się od czasu do czasu. Wybór niezawodnego dewelopera o sprawdzonych wynikach jest niezbędny. W Dubaju rynek jest niezawodny ze względu na organy regulacyjne rynku nieruchomości i czołowych deweloperów.
2. Proces zakupu:
Po wybraniu i wyrażeniu zgody na zakup nieruchomości off-plan, następnym krokiem powinno być podpisanie umowy sprzedaży i zakupu (SPA). Ten dokument szczegółowo opisuje wszystkie warunki i postanowienia związane ze sprzedażą, w tym harmonogram płatności i harmonogram. Zazwyczaj płatności za nieruchomości off-plan są powiązane z kamieniami milowymi budowy, aby zmniejszyć ryzyko związane z opóźnieniami w trakcie procesu budowy. Po podpisaniu umowy SPA wpłacana jest początkowa zaliczka, zazwyczaj od 10% do 20% wartości nieruchomości. Zgodnie z wytycznymi DLD deweloperzy są zobowiązani do wpłacania tego depozytu na rachunek powierniczy do czasu zakończenia budowy.
Płatności za kamienie milowe:
Każda rata jest powiązana z postępem budowy. Obowiązki dewelopera: Te obowiązki obejmują datę zakończenia projektu, specyfikacje nieruchomości i kary za opóźnienia.
3. Rejestracja aktu własności:
Po zawarciu umowy sprzedaży i zakupu (SPA) kolejnym krokiem powinna być rejestracja aktu własności w DLD. Oczekuje się, że kupujący zapłacą 4% wartości nieruchomości jako opłaty rejestracyjne. Ma to na celu zapewnienie, że nieruchomość pozostanie prawnie zarejestrowana pod ich własnym nazwiskiem.
Rejestracja zdalna:
Jeśli kupujesz nieruchomości off-plan w Dubaju zdalnie, agent lub prawnik może dokonać rejestracji DLD w Twoim imieniu, aby zapewnić bezproblemową transakcję bez konieczności podróżowania z zagranicy do Dubaju. Platformy cyfrowe, takie jak e-usługi DLD i aplikacja Dubai Rest (Dubai Real Estate Self Transaction), umożliwiają rejestrację z dowolnego miejsca na świecie.
4. Śledzenie postępu projektu:
Nie musisz jechać do Dubaju, aby śledzić etapy budowy. DLD oferuje platformę online, na której kupujący mogą je monitorować zdalnie i być na bieżąco z płatnościami. System oqood lub umowa sprzedaży początkowej pomaga kupującym monitorować płatności w czasie rzeczywistym. Ta przejrzystość zmniejsza nieporozumienia i ryzyko, jednocześnie informując inwestorów na bieżąco na każdym etapie fazy budowy.
Raty płatności:
- 10% – 20%: Wpłata początkowa (podpisanie umowy SPA).
- 40%–50%: Wypłaty na kluczowych etapach budowy, takich jak położenie fundamentów lub zakończenie prac konstrukcyjnych.
- 10%–20%: Płatności końcowe po zakończeniu i przekazaniu nieruchomości.
Są to standardowe procenty rat, ale mogą się one różnić w zależności od projektu i dewelopera.
5. Opcje finansowania i kredytu hipotecznego:
Aby zabezpieczyć finansowanie zakupu nieruchomości poza planem za pomocą kredytu hipotecznego, konieczne jest wcześniejsze uzyskanie wstępnej zgody banku. Większość banków w Zjednoczonych Emiratach Arabskich zapewnia takie finansowanie, ale często wymaga od kupujących wpłaty co najmniej połowy wartości nieruchomości w gotówce przed pożyczeniem jej większej części. Banki często mają również zatwierdzone listy deweloperów lub projektów, które finansują, więc Twój projekt musi spełniać te kryteria przed złożeniem wniosku.
Kluczowe kwestie do rozważenia dla osób kupujących kredyt hipoteczny:
Zapewnienie wstępnej akceptacji kredytu hipotecznego ułatwi zakup nieruchomości off-plan w Dubaju. Najpierw sprawdź, czy Twój plan płatności jest zgodny z kamieniami milowymi budowy, aby uniknąć niespodzianek podczas budowy. Stopy procentowe w Dubaju w 2023 r. wahały się od 2.99% do 4.5% dla kredytów hipotecznych off-plan w zależności od profilu banku i kupującego. Międzynarodowi nabywcy mogą uzyskać finansowanie zdalnie, korzystając z doradców kredytowych znających rynek nieruchomości off-plan w Dubaju.
6. Proces zdalny lub osobisty:
Jedną z wielu zalet zakupu nieruchomości off-plan w Dubaju jest to, że można to zrobić zarówno zdalnie, jak i osobiście. Jeśli nie możesz przyjechać do Dubaju, pełnomocnictwo pozwala przedstawicielowi podpisywać dokumenty, uczestniczyć w spotkaniach i załatwiać formalności w Twoim imieniu – podczas gdy wielu deweloperów i agentów nieruchomości zapewnia wirtualne wycieczki i narzędzia do podpisywania online, aby uprościć ten proces, niezależnie od tego, gdzie na świecie się znajdujesz.
7. Zarządzaj opóźnieniami i ryzykiem:
Jednym z głównych problemów związanych z zakupami poza planem są opóźnienia w projekcie. Chociaż istnieją przepisy chroniące kupujących przed otrzymaniem nieruchomości później niż obiecano. Przepisy DLD zapewniają pewną ochronę finansową poprzez bezpośrednie powiązanie harmonogramów płatności z kamieniami milowymi budowy, dzięki czemu nie musisz dokonywać płatności, jeśli kamienie milowe nie zostaną osiągnięte.
Innym ryzykiem związanym z projektami deweloperskimi jest jakość. Podczas gdy renomowani deweloperzy zazwyczaj dostarczają najwyższej jakości jednostki, nadal warto zbadać ich historię przed podjęciem jakichkolwiek zobowiązań. Współpraca z agentem nieruchomości może pomóc uniknąć niektórych ryzyk, ponieważ ma on wgląd w poprzednie projekty tego dewelopera. DLD oferuje zasadę 100% rachunku powierniczego w celu ochrony wszystkich płatności przechowywanych na rachunku powierniczym do momentu osiągnięcia wszystkich kamieni milowych budowy i przekazania ich deweloperom.
8. Płatności końcowe i przekazanie:
Po zakończeniu projektu deweloper zaprosi Cię na „listę usterek”, aby sprawdzić apartament i upewnić się, że jest zgodny z ustalonymi standardami i specyfikacjami. Wszelkie znalezione problemy muszą zostać naprawione przed ostatecznym przekazaniem przez dewelopera. Po sprawdzeniu i zaakceptowaniu nieruchomości dokonasz ostatniej płatności. Po całkowitym zakończeniu płatności i oficjalnym przeniesieniu aktu własności, co oficjalnie przenosi własność.
9. Po przekazaniu: zarządzanie nieruchomością i dochód z wynajmu
Jeśli nie planujesz natychmiastowego zajęcia nieruchomości, rozwiązaniem może być wynajęcie jej najemcom. Dubaj ma aktywny rynek wynajmu ze względu na dużą liczbę ekspatów. Dochody z wynajmu w Dubaju często zapewniają atrakcyjne zwroty z inwestycji. A jeśli jesteś właścicielem zarządzającym swoją nieruchomością zdalnie, firmy zarządzające nieruchomościami w Dubaju oferują kompleksowe usługi zarządzania. Przekazując swoją nieruchomość zarządzaniu nieruchomościami, zyskujesz możliwość generowania dochodu z wynajmu bez fizycznej obecności w Dubaju. Po przekazaniu nieruchomości można ją wynająć w celu generowania dochodu. Rynek wynajmu w Dubaju jest silny, a dochody zazwyczaj wahają się od 5 do 7% rocznie w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości.
10. Dlaczego warto inwestować w nieruchomości typu off-plan w Dubaju?
Kupowanie nieruchomości off-plan w Dubaju może być atrakcyjne z kilku powodów. Po pierwsze, harmonogramy płatności są zazwyczaj bardziej elastyczne niż w przypadku nieruchomości ukończonych, po drugie, wzrost wartości kapitału będzie rósł wraz z rozwojem okolicy, a po trzecie, regulacje rządowe, takie jak DLD, zapewniają, że projekty są realizowane zgodnie z planem. Rynek nieruchomości off-plan w Dubaju oferuje mnóstwo projektów na sprzedaż – od luksusowych nieruchomości w najlepszych obszarach, takich jak Business Bay i Downtown Dubai, po bardziej oszczędne nieruchomości w obszarach będących w trakcie rozwoju, takich jak Dubai South lub Creek – zapewniając coś odpowiedniego dla każdego budżetu i celu inwestycyjnego w nieruchomości.
- Elastyczne plany płatności: Umożliwiają inwestorom rozłożenie płatności w czasie dzięki elastycznym planom płatności, przy jednoczesnym korzystaniu z elastycznych stóp zwrotu z wynajmu w Dubaju ze względu na duży popyt na wynajem wśród obcokrajowców.
- Wysokie zyski z wynajmu: Ze względu na wysoki popyt ze strony obcokrajowców, zyski z wynajmu w Dubaju należą do najwyższych na świecie.
- Zachęty rządowe: Dubaj oferuje przyjazne inwestorom zasady, w tym długoterminowe wizy pobytowe i złote wizy dla nabywców nieruchomości inwestujących ponad 2 miliony AED.
- Średni wzrost wartości nieruchomości: Nieruchomości budowane na planie, zlokalizowane w kluczowych lokalizacjach, takich jak centrum Dubaju i Dubai Marina, odnotowują wzrost cen o 10–15% rocznie w miarę zbliżania się do ukończenia projektów.
- Potencjał odsprzedaży: Wielu inwestorów decyduje się na odsprzedaż swoich jednostek przed zakończeniem projektu, aby uzyskać wzrost wartości kapitału bez konieczności przetrzymywania ich zbyt długo.
Inwestowanie w nieruchomości off-plan w Dubaju można łatwo zarządzać zarówno zdalnie, jak i osobiście. Silne ramy regulacyjne, elastyczne plany płatności i wysokie zyski z wynajmu sprawiają, że jest to atrakcyjna opcja dla inwestorów poszukujących solidnych zwrotów z inwestycji w nieruchomości. Dzięki zrozumieniu procesu i współpracy z niezawodnymi deweloperami nad projektami w toku inwestorzy mogą pewnie poruszać się po tym rynku, aby zabezpieczyć dochodowe inwestycje na przyszłość.